הדיון הזה מאפשר לי לנצל את כישורי וניסיוני בתחום הנדל”ן עם המחקר הנוכחי שעוסק, בין היתר,  בביטחון הלאומי של ישראל כדי לקבוע שהשיקול המרכזי שחייב להנחות את מקבלי ההחלטות ובהם שרת הפנים ושר השיכון הוא שמדובר בתוכנית שמטרתה להציל חיים וכי חיסולה עלול להמיט אסון על רבים וטובים בעורף הישראלי – עורף שעל פי כל ההערכות האסטרטגיות צפוי לספוג מטחי טילים בעת העימות הבא.

קצת היסטוריה. תמ”א 38 אושרה בשנת 2005 בעקבות המלצות של צוות מומחים אשר קבע כי תהיה בישראל רעידת אדמה. המטרה הראשונה של התוכנית הייתה – חיזוק הבתים מפני רעידת האדמה הצפויה. 

אלא שחיזוק בתים נעשה הרבה קודם לכן ולפני רעידת אדמה – בעת מלחמת המפרץ (ינואר – פברואר 1991) פגע טיל עיראקי והרס לחלוטין  7 בתים ברחובות אבא הילל ואסף ברמת גן. כמי שליווה את שיקום הבתים אני זוכר את עמידתם העיקשת של אנשי העיריה שהבתים החדשים יבנו על פי התקן המחמיר בכל הנוגע לחיזוק ואכן אלו הבתים הראשונים, לפי מיטב ידיעתי, שנבנו בהם הממ”דים (מרחב מוגן דירתי). לימים הוכיח המיגון את עצמו גם במלחמת לבנון השניה וגם בסבבי הלחימה בעזה.

הנה כי כן אין צורך להמתין לרעידת אדמה. האיומים על העורף הישראלי מחייבים מציאת פתרונות מיגון לא רק לדירות המגורים אלא גם למוסדות הציבוריים, למפעלים ולבתי העסק במגזר הפרטי.

אתמול (12.7.2021) הציגו שרת הפנים ומנכ”לית מנהל התכנון את התוכנית שתחליף את תמ”א 38 כאשר זו תעבור מן העולם, באוקטובר 2022, על פי החלטת המועצה הארצית לתכנון לבניה. עיקריה של התוכנית המוצעת הם – הגדלת זכויות הבניה, הסרת חסמים בהליכי התכנון ובמידת הצורך גם אכיפה אל מול ראשי הערים המתנגדים. בכוונת השרה להביא את התוכנית לאישור בחקיקה תוך 4 חודשים ואם המהלך לא יצליח יוארך תוקף התמ”א בשנה נוספת.

יש קסם רב ברעיונות שהועלו על ידי משרד הפנים ומנהל התכנון אלא שאין בהם הצעות מעשיות לפתרון בעיית המיגון בערי הפריפריה ובמקומות שבהם אין התכנות כלכלית לתוכנית. כאן חייבים להיכנס לתמונה שיקולי הביטחון הלאומי ובעיקר – קביעת סדר העדיפויות בהקצאת משאבים למיגון עורף. עיון בדו”חות של מבקרי המדינה לדורותיהם מגלה את הבעייתיות שלא לומר הכשל המתמשך במיגון העורף. כאן חייבת המדינה להיכנס לתמונה ולקבל החלטות אמיצות בכל הנוגע להקצאת משאבים להרחבת המיגון באותם מקומות שבהם אין כדאיות כלכלית לבצע תמ”א 38.

מילה לראשי הערים המתנגדים להמשך התוכנית ואף גורמים לכך שלא יוצאו היתרי בניה לבתים הנבנים מכוח תמ”א 38. יש שני נימוקים כבדי משקל להתנגדות – האחד – לערים מתווספים דיירים חדשים מבלי שיחול השינוי המתבקש בהיקף התשתיות הציבוריות. השני – המבנה המעוות של הארנונה הגורם לכך שתוספת כל תושב גורמת לעיר לגירעון כספי. ראשי הערים מעדיפים וחלקם מקדמים תוכניות של התחדשות עירונית. אלא שאישורן של תוכניות אלו לוקח זמן ( על פי נתוני ה – oecd הוצאת היתר בניה אורכת כשנתיים עובדה המציבה את ישראל במקום נמוך בין המדינות המתקדמות. על שולחן המחוקק נמצאת תוכנית להסרת חסמים בפרויקטים של התחדשות עירונית אשר יש לקדמה ומהר.

עוד הערה – צודק רון חולדאי כשהוא טוען שתמ”א 38 מעשירה את העשירים. אולי דווקא האמירה הזו תביא גם את המחוקק (משרד הפנים) וגם את ראשי הערים לגבש מתווה חדש בכל הנוגע לתשלומי הארנונה. היום (13.7.2021) קראתי שיש כוונה ליקר את הארנונה למגורים. יקור כשלעצמו איננו מספיק – הגיע הזמן לחשוב על מודל חדש לפיו גובה הארנונה יקבע לפי שווי הנכס ולא לפי שטחו או מיקומו. בכך יהיה כדי למתן במעט את העוול הנגרם כתוצאה מאופן חישוב הארנונה ואת העיוות הנגרם למערכת התקציבית העירונית (ותודה לחיים כהן, מהנדס העיר רמת גן לשעבר שהפנה תשומת ליבי לרעיון זה).

זכרו כאשר  אתם באים לדון בהמשך קיומה של תמ”א 38 – היא בראש ובראשונה תוכנית מצילת חיים.